Évolution du marché immobilier en 2015 en France

En 2015, le marché immobilier en France a connu une embellie dans le secteur de l’achat, tout en enregistrant une baisse globale des prix d’acquisition et des loyers dans une majeure partie des villes. Quant au domaine de l’immobilier d’entreprise, il se porte mieux que jamais et prouve ainsi sa capacité à résister à la crise. Entrons dans le détail

Bilan du marché immobilier 2015 : l’achat

Bilan global

Le marché immobilier a connu, en 2015, une embellie qui semble vouloir se poursuivre en ces premiers mois de 2016. La cause, ou plutôt les causes, en sont connues : des taux d’intérêt historiquement bas et une relative baisse des prix des biens immobiliers. De fait, le volume des ventes est en hausse de 10 % sur l’année.

Cette bonne santé a surtout profité à l’immobilier de luxe, qui a su capitaliser sur la baisse des prix et des taux, ainsi que sur un portefeuille de biens qui n’a cessé d’augmenter ces dernières années. Le retour des investisseurs étrangers, attirés par une parité euro/dollar avantageuse, y est pour beaucoup.

La baisse des prix a concerné particulièrement l’ancien, et ce dans la plupart des grandes villes. Seules trois agglomérations ont montré une tendance à la hausse : Bordeaux, Montpellier et Nantes.

Les baisses enregistrées à Paris (-1,9 %) et à Lille (-3,7 %) sont dues, en partie, à l’encadrement des loyers, conséquemment à la loi ALUR. Dans la capitale, le marché des studios et des deux-pièces a été figé, et les investisseurs sont partis chercher ailleurs des conditions plus favorables. Si Lille n’a pas encore appliqué la mesure, la volonté très claire de la municipalité a d’ores et déjà effrayé les acheteurs locatifs.

Voici les tendances dans l’ancien et le neuf en 2015 :

• Les prix de l’ancien enregistrent une baisse : ils sont à -1,5 %, y compris sur Paris (-0,9 %)
• Les prix du neuf ont connu une hausse : +2,4 %. Ce secteur est notamment porté par le dispositif Pinel, qui a relancé l’intérêt des investisseurs.

Le marché sur Paris

La tendance des prix est à la baisse sur Paris. Malgré un léger ralentissement fin 2015, cette baisse se poursuit au 1^er trimestre 2016. Toutefois, notons que la petite et la grande couronne ont mieux résisté que la capitale, principalement du fait de l’exode des ménages qui partent en quête de logements plus grands à des prix plus raisonnables.

Néanmoins, c’est bien à Paris que les prix de vente d’appartement sont les plus élevés de toute la France :

• Prix au m2 pour un appartement : 7 737 € en moyenne (avec un plus bas à 5 299 € et un plus haut à 12 713 €) ;
• Prix au m2 pour une maison : 7 836 € en moyenne (avec un plus bas à 6 235 € et un plus haut à 15 903 €) ;
• Évolution des prix en 2015 : -1,9 %. À titre de comparaison, sur 10 ans, on enregistre une hausse de 41,8 %.

Voici la liste des prix au m2 par arrondissement, du plus cher au moins cher :

• 6^e : 12 232 €
• 7^e : 11 989 €
• 4^e : 11 142 €
• 5^e : 11 120 €
• 3^e : 9 993 €
• 1^er : 9 946 €
• 8^e : 9 819 €
• 2^e : 9 066 €
• 16^e : 8 522 €
• 9^e : 8 423 €
• 15^e : 8 376 €
• 14^e : 8 095 €
• 17^e : 8 083 €
• 11^e : 7 948 €
• 12^e : 7 710 €
• 10^e : 7 375 €
• 13^e : 7 169 €
• 18^e : 6 919 €
• 20^e : 6 380 €
• 19^e : 6 091 €

Le marché en province

La tendance est globalement à la baisse des prix en province, exception faite de Cannes (+1,2 %), de Bordeaux (+1,3 %), de Montpellier (+1,3 %) et de Nantes (+3,6 %). Parmi les villes les plus onéreuses, on retrouve Cannes, avec un prix moyen du m2 établi à 5 552 €, et Antibes, juste derrière, à 4 344 €.

Voici la liste des prix au m2 pour les villes plus chères de province :

• Cannes : 5 552 € pour un appartement ; 5 237 € pour une maison.

Évolution en 2015 : +1,2 % ; sur 10 ans : +26,4 %.

• Antibes : 4 344 € pour un appartement ; 5 362 € pour une maison.

Évolution en 2015 : -2,6 % ; sur 10 ans : +19,7 %.

• Aix-en-Provence : 3 911 € pour un appartement ; 4 164 € pour une maison.

Évolution en 2015 : -0,1 % ; sur 10 ans : +18,2 %.

• Nice : 3 758 € pour un appartement ; 4 440 € pour une maison.

Évolution en 2015 : -0,7 % ; sur 10 ans : +29,8 %.

• Lyon : 3 218 € pour un appartement ; 3 557 € pour une maison.

Évolution en 2015 : -0,3 % ; sur 10 ans : +26,4 %.

• La Rochelle : 3 132 € pour un appartement ; 2 573 € pour une maison.

Évolution en 2015 : -0,3 % ; sur 10 ans : +37,6 %.

• Bordeaux : 3 080 € pour un appartement ; 3 030 € pour une maison.

Évolution en 2015 : +1,3 % ; sur 10 ans : +47 %.

• Toulouse : 2 649 € pour un appartement ; 2 927 € pour une maison.

Évolution en 2015 : -0,4 % ; sur 10 ans : +25,9 %.

• Nantes : 2 561 € pour un appartement ; 2 832 € pour une maison.

Évolution en 2015 : +3,6 % ; sur 10 ans : +22,8 %.

• Marseille : 2 425 € pour un appartement ; 3 076 € pour une maison.

Évolution en 2015 : -1,6 % ; sur 10 ans : -8,9 %.

Pour plus de détails, le site Meilleuragents.com a dressé la liste des prix du m2 par département et par ville.

Bilan du marché immobilier 2015 : la location

Bilan global

Près d’un locataire sur trois a déménagé en 2015, soit une augmentation de 10% (selon l’Observatoire Clameur.) La seule exception est l’Île-de-France, avec -0,3 % de baux signés, en raison de loyers toujours très élevés.

Ailleurs qu’à Paris, les loyers ont été revus à la baisse par les bailleurs pour s’adapter à la baisse du pouvoir d’achat des locataires : 85 % des villes de plus de 148 000 habitants ont baissé les montants des loyers. Lyon et Marseille sont particulièrement concernées.

Tout conseiller en immobilier vous le dira : pour bien louer, il faut trouver un équilibre entre le montant d’achat du bien et celui du loyer applicable. L’intérêt d’un investissement locatif réside en effet dans sa rentabilité.

Toutefois, ces deux variables connaissent des disparités importantes selon les régions et les villes. Nous avons vu précédemment quels étaient les prix moyens au m2 dans les villes de France les plus chères. Entrons maintenant dans le détail de la rentabilité de ces villes.

Paris

• Prix moyen au mètre carré : 7 960 €
• Montant moyen du loyer au m2 : 24,4 €
• Rentabilité brute : 3,42 %

Province

• Marseille :

Prix moyen au m2 : 2 430 €

Montant moyen du loyer au m2 : 12,5 €

Rentabilité brute : 5,74 %

• Lyon :

Prix moyen au m2 : 2 810 €

Montant moyen du loyer au m2 : 13 €

Rentabilité brute : 5,16 %

• Toulouse :

Prix moyen au m2 : 2 420 €

Montant moyen du loyer au m2 : 12 €

Rentabilité brute : 5,54 %

• Nice :

Prix moyen au m2 : 3 640 € ;

Montant moyen du loyer au m2 : 14,6 €

Rentabilité brute : 4,48 %

• Nantes :

Prix moyen au m2 : 2 460 €

Montant moyen du loyer au m2 : 12,3 €

Rentabilité brute : 5,58 %

Les villes les plus/les moins rentables à la location

Voici la liste des villes de France les plus rentables en 2015 .

• Roubaix (10,61 %)
• Cholet (9,61 %)
• Sarcelles (9,37 %)
• Poitiers (9,16 %)
• Saint-Quentin et Troyes (8,98 %)
• Brest (8,61 %)
• Limoges (8,28 %)
• Mulhouse (8,03 %)

Voici la liste des villes dans lesquelles l’investissement locatif a été le moins rentable en 2015 :

• Montreuil (3,92 %)
• Cannes (3,85 %)
• Issy-les-Moulineaux (3,73 %)
• Levallois-Perret (3,45 %)
• Saint-Nazaire (3,43 %)
• Paris (3,42 %)
• Boulogne-Billancourt (3,25 %)
• Neuilly-sur-Seine (2,96 %)

Vous trouverez tous les détails par ville sur cette page.

Bilan du marché immobilier 2015 : l’immobilier d’entreprise

Porté par une baisse des loyers, un très bon panel de biens à la location et par la grande confiance des professionnels, le marché de l’immobilier d’entreprise affiche une insolente bonne santé en 2015.

Ce que vient confirmer une étude Real Estate de BNP Paribas, avec des chiffres en hausse de 4 % par rapport à 2014, et 29 milliards € engagés après un 4^e trimestre record (11 milliards €).

Ces investissements restent majoritairement ciblés sur certaines stratégies immobilières suivantes :

• Les bureaux (61 % des acquisitions avec plus de 18 milliards d’euros) ;
• Les commerces (17 %) ;
• Les services (13 %) ;
• La logistique connaît la plus forte hausse : 7,5 %, avec 2,2 milliards d’euros ;
• Les locaux d’activité restent minoritaires à 1 %.

Le marché sur Paris et l’Île-de-France

Selon les chiffres GIE Immostat, c’est l’Île-de-France, sans surprise, qui attire une majorité des volumes investis dans l’immobilier de bureaux, avec 76 % des transactions nationales. La Défense et Paris concentrent 43 % de l’activité régionale. La demande placée pour l’année a été de 2 209 800 m2, en hausse de 1%. Le taux de vacance est de 7,45 %.

Le tout pour un montant de 18,9 milliards €, en hausse de 17 % par rapport à 2014.

Quant au montant des loyers, il est en moyenne de 319 € HT HC (hors charges)/m2/an.

Le marché en province

En province, Lyon et sa métropole ont été les principaux moteurs du marché, avec 1,4 milliard €.

• 200 000 m2 ont été placés sur les 6 derniers mois de 2015, pour un volume global de 272 000 m2, en hausse de 12 % par rapport à 2014.
• On note toutefois une baisse de la part des ventes : 21 % des surfaces commercialisées ont été des ventes, contre 25 % en 2014.

De façon globale, l’investissement dans les immeubles de bureaux reste toujours aussi intéressant et devrait continuer sa hausse en 20