La saisie immobilière est un extrême terrible auquel il faut tout faire pour ne pas arriver. Si cette méthode est impitoyable pour le débiteur, elle est néanmoins parmi les plus efficaces pour les créanciers et les établissements bancaires qui n’hésitent pas à faire main basse sur le bien immobilier d’un emprunteur qui ne peut plus rembourser ses dettes. Il existe heureusement de nombreux moyens de défense, mais n’attendez pas qu’il soit trop tard !
Enfermés dehors
Avec les effets de la crise économique de 2008 sur les taux de crédit immobilier, on a assisté à un spectacle déprimant aux États-Unis : des milliers de propriétaires ont été expulsés de leur logement parce qu’ils ne pouvaient plus honorer les échéances de leur emprunt, dont les taux avaient doublé ou triplé.
Si la France est plus respectueuse des droits humains, la saisie immobilière n’y est toutefois pas une pratique ignorée. Mais heureusement, les institutions de notre pays nous offrent de meilleurs moyens de prévention et de défense contre ces extrémités, qu’il est nécessaire de connaître pour savoir comment agir en cas de besoin. Ces moyens peuvent se résumer à ces 3 axes :
- Éviter, bien en amont, le processus qui mène à la saisie immobilière
- Obtenir la vente amiable du bien pour en avoir un meilleur prix
- Suspendre ou faire échouer la procédure de saisie
La procédure de saisie immobilière
La procédure de saisie immobilière intervient lorsqu’un débiteur se trouve dans l’incapacité de rembourser ses créanciers ou d’honorer ses échéances d’emprunt bancaire. La saisie doit respecter certaines conditions :
- Elle nécessite l’intervention d’un avocat et d’un huissier ;
- Elle s’appuie sur un titre exécutoire ;
- Elle doit être en rapport avec le montant de la créance ;
- Le débiteur est informé à plusieurs reprises de la menace de saisie immobilière en cas de non-remboursement de ses dettes : c’est le commandement de payer ;
- La procédure peut être suspendue si le débiteur a saisi la commission de surendettement, le temps que son dossier soit analysé.
La procédure de vente
Si saisi, le bien immobilier est ensuite mis en vente. Deux cas sont possibles :
- Si le juge autorise la vente amiable du bien, le débiteur dispose d’un délai de 4 mois pour signer un compromis de vente avec un acquéreur, en fixant le montant de son choix. Si le débiteur a signé un compromis de vente, il obtient 3 mois supplémentaires pour conclure l’acte authentique. Si le débiteur n’a pas trouvé acquéreur, le juge peut ordonner la vente forcée du bien. Dans ce cas, un prix minimum est fixé par le juge.
- Si le juge ordonne la vente forcée du bien, celui-ci est mis aux enchères publiques après publication, et le jugement d’adjudication vaut pour expulsion du débiteur. Si aucun acquéreur ne se fait connaître, le créancier est déclaré adjudicataire d’office. Au terme de la vente, la somme est répartie entre les créanciers.
Prévenir une saisie immobilière en amont
La première solution consiste, évidemment, à tout faire pour éviter d’en arriver à l’extrême de la saisie immobilière. Pour cela, avant même le déclenchement de la procédure, les mises en demeure lancées par votre banquier vous donnent l’opportunité de consulter ce dernier afin de trouver une porte de sortie.
Vous pouvez tenter d’obtenir un délai pour vous remettre à flot financièrement, ou lui demander de reprendre votre crédit pour l’étaler dans le temps, et pourquoi pas profiter de taux d’intérêts plus bas. Si cette démarche est souvent vouée à l’échec, il est important de l’effectuer et de la coucher par écrit : elle prouvera votre bonne foi au juge.
Si les négociations avec votre banquier n’aboutissent pas, il est encore possible, avant la procédure de saisie immobilière, de saisir le juge de l’exécution (Article 1244 du Code civil) pour obtenir un délai pouvant aller jusqu’à 24 mois. Ce délai vous laissera du temps pour payer les échéances en cours. Le juge peut même décider de vous soulager des intérêts.
Éviter ou repousser la saisie immobilière
Dès lors que l’huissier s’est présenté à votre domicile avec un commandement de payer, il vous est impossible de vendre vous-même votre bien sans autorisation, ce document valant déjà saisie immobilière. Vous conservez toutefois le droit de l’habiter ou de le louer durant la procédure.
Une fois le commandement de payer publié au bureau des hypothèques, vous recevez, dans les deux mois, une assignation en justice pour une audience d’orientation auprès du juge de l’exécution. Il faut absolument vous y présenter. Dans le cas contraire, le juge pourra ordonner la vente immédiate du bien aux enchères publiques.
- 1ère solution : à ce stade, le débiteur peut demander à procéder lui-même à la vente de son bien. L’avantage, c’est qu’il pourra ainsi en tirer un prix plus élevé que lors des enchères publiques. C’est le juge de l’exécution qui donne l’autorisation pour une vente amiable. Il n’est toutefois pas dans l’obligation d’accepter. Une seconde audience sera fixée dans un délai de 4 mois pour s’assurer de la vente.
- 2e solution : il vous est possible de saisir la commission de surendettement. Celle-ci pourra éventuellement suspendre l’ordonnance de saisie si elle déclare votre dossier recevable. La procédure de saisie immobilière est ainsi stoppée le temps de l’examen du dossier. En attendant, il vous faut respecter vos obligations et payer vos nouvelles échéances.
- 3e solution : vous pouvez toujours tenter de faire échouer la procédure de saisie immobilière sur une base juridique. Les mentions et délais étant nombreux pour le créancier, les pièges sont légion, et il n’est pas impossible que le créancier ait trébuché sur l’un d’eux au cours de la procédure. Jetez un œil sur ce lien pour en savoir plus (partie II).
Quel que soit le cas, n’oubliez pas que le plus important, c’est d’agir vite ! Si vous êtes menacé de saisie immobilière, surtout, ne faites pas l’autruche et affrontez la situation en face avant qu’il ne soit trop tard !