Faut-il faire confiance à la garantie loyers Visale ?

En remplacement de la garantie universelle des loyers, un dispositif prévu par la loi ALUR qui n’aura finalement jamais vu le jour, Sylvia Pinel a mis en place au 1^er janvier 2016 un nouveau mécanisme baptisé Visale. Réputé moins lourd et plus simple que son prédécesseur, Visale permet de garantie aux propriétaires bailleurs le versement des loyers en cas de manquements de la part de leurs locataires.

Visale : quand l’État se porte garant

Mis en place par l’État en concertation avec Action Logement, Visale est un dispositif de cautionnement des loyers du parc privé qui s’inspire de la garantie universelle prévue par la loi ALUR de mars 2014. En cas d’impayés de loyers de la part du locataire qui en bénéficie, c’est une Caisse publique qui prend en charge les sommes non recouvrées.

Dans un contexte économique difficile, la garantie universelle des loyers (GUL) se proposait d’aider les locataires à trouver un logement en faisant en sorte que l’État se porte garant du versement des loyers. Ceci, afin de répondre aux exigences toujours plus rigoureuses des propriétaires et des agences immobilières : CDI minimum, salaire 3 fois supérieur au montant du loyer, etc.

Face aux vives réactions des professionnels de l’immobilier (dues notamment à l’autre volet de la loi, plus décrié encore, concernant l’encadrement des loyers), l’État n’a jamais publié les décrets d’application de la GUL. Sylvia Pinel, la ministre du Logement, a donc proposé, avec Action Logement, la mise en place d’un dispositif simplifié et allégé.

Ce que le Visale change par rapport à la GUL

Visale garantie aux bailleurs le versement des loyers impayés, charges incluses, au cours des 3 premières années du bail. La grande différence d’avec la GUL, toutefois, c’est le fait que ce cautionnement est choisi par le locataire. De sorte que le bailleur est libre de sélectionner ce dossier ou de lui préférer un candidat offrant de meilleures garanties personnelles.

En outre, le processus a été entièrement dématérialisé. Ouvert le 20 janvier 2016, le site mis en ligne par l’État permet au locataire d’effectuer toutes les démarches depuis un simple ordinateur, et au bailleur de faire ses déclarations d’impayés. Le locataire fautif peut ensuite s’acquitter de ses dettes via le même site.

Dans le cas où un propriétaire demande une indemnisation, Action Logement agit auprès du locataire concerné pour obtenir le remboursement des sommes versées. Celui-ci peut être échelonné à la demande du payeur dans le cas où les paiements des loyers ont repris leur rythme normal.

À qui s’adresse cette garantie ?

Le ministère du Logement a voulu que cette garantie vise plutôt les candidats locataires les plus fragiles. Sont ainsi concernés :

• Uniquement les salariés d’une entreprise du secteur privé hors agricole, assujettie à la PEEC (Participation des entreprises à l’effort de construction, le dispositif anciennement appelé « 1% logement »).
• Les personnes de moins de 30 ans entrant dans le logement moins de 12 mois après la prise de fonction, et ce quel que soit le type de contrat de travail.
• Les personnes de plus de 30 ans entrant dans le logement moins de 3 mois après la prise de fonction, quel que soit le contrat à l’exception d’un CDI (mais incluant la période d’essai du CDI).
• Les ménages entrant dans un logement locatif privé avec l’aide d’un organisme d’intermédiation locative agréé.
• Dans tous les cas, ces personnes doivent respecter certaines conditions d’éligibilité aux revenus : un taux d’effort qui ne doit pas dépasser 50% (loyer + charges/revenus d’activité ou de remplacement du ménage locataire) ; un taux d’effort compris entre 30 et 50% pour les salariés de moins de 30 ans qui sont engagés en CDI.

Pour ce qui est du logement, sont éligibles uniquement les résidences principales pour le locataire quand elles sont situées sur le territoire français.

Visale, est-ce une bonne option ?

Dans la mesure où l’État a complètement abandonné la garantie universelle des loyers, Visale est devenu le seul dispositif public de cautionnement existant. Il a l’avantage d’être suffisamment souple pour offrir au bailleur le choix de prendre un candidat qui en bénéficie ou de passer son tour. Pour le locataire, c’est également une chance de pouvoir trouver un logement sur sa bonne foi.

Le propriétaire peut toutefois opter pour une autre solution, la garantie des loyers impayés. Mais il faut savoir que celle-ci est une assurance souscrite auprès d’un organisme privé, qu’elle est payante (entre 2 et 4% du montant du loyer) et que les conditions demandées par l’assureur quant au locataire sont plus sévères que celles que réclament en général un propriétaire.