La Société Civile Immobilière (SCI) et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peuvent-ils être combinés ? C’est une question qui préoccupe souvent les investisseurs immobiliers.
Dans cet article, nous allons examiner ce qu’est la SCI, la LMNP et les conditions pour cumuler ces deux statuts.
Qu’est-ce que la SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Souple et facile à mettre en place, la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier tout en évitant certains écueils liés au régime de l’indivision.
Elle est souvent utilisée par les familles pour gérer leur patrimoine commun. À noter que les bénéfices d’une SCI sont soumis soit à l’impôt sur le revenu (IR), dans le cadre d’une SCI dite « transparente », soit à l’impôt sur les sociétés (IS).
Qu’est-ce que la LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal prisé par les propriétaires qui louent les logements meublés. Il leur permet une réduction d’impôt grâce à l’amortissement du bien immobilier, et ce, sans plafonnement des loyers ou des ressources du locataire. Pour bénéficier de ce statut, les revenus tirés de la location ne doivent pas :
- Excéder 23 000 euros par an
- Représenter plus de 50% des revenus globaux du foyer.
La fiscalité du LMNP est avantageuse : les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), généralement moins taxée que celle des revenus fonciers.
Est-il possible de cumuler les statuts de SCI et LMNP ?
Il est possible de cumuler les statuts de SCI et LMNP, dès lors que vous remplissez les conditions requises :
- Les revenus issus de votre activité LMNP ne dépassent pas 10% du chiffre d’affaires annuel de votre SCI. Un dépassement occasionnel est toléré, si la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes demeurent en deçà de 10%.
- Le LMNP ne doit pas devenir la principale source de revenus de la SCI pour éviter de la transformer en entreprise LMNP. Pour ce faire, optez pour des locations de courte durée. Vous ne devez pas les renouveler sur plusieurs années consécutives.
Fiscalité de la SCI : quelles conséquences en cas de cumul avec la LMNP ?
Si les conditions des seuils de revenus propres au LMNP sont respectées, la SCI reste soumise à l’impôt sur les revenus (IR). Cette conjonction offre des avantages notables tels que :
- Des impôts réduits sur les plus-values en cas de cession du logement
- La possibilité d’amortir vos travaux et équipements sur une durée prédéfinie
En revanche, si les seuils de revenus de la LMNP sont dépassés, l’administration considérera que l’activité LMNP est exercée habituellement. Cela entraine la requalification comme Location Meublée Professionnelle (LMP). Cette mutation fiscale oblige la SCI à opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) au lieu de l’IR, avec un taux fixe de 25 % sur les bénéfices.
Dans certains cas (CAHT inférieur à 10 millions euros, capital reversé et détenu à au moins 75% par des personnes physiques), un taux réduit de 15 % est applicable sur une tranche de bénéfices inférieure à 42 500 €.