Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous devez connaître les différents dispositifs fiscaux disponibles. Parmi eux, deux options s’offrent principalement à vous : le Loueur Meublé Non Professionnel LMNP et la Société Civile Immobilière SCI. Chacun de ces dispositifs présente des avantages spécifiques. Découvrez ici les particularités de chacun pour faire un choix optimal.
Le LMNP : quelles sont ses spécificités ?
Le LMNP est un régime fiscal qui concerne les particuliers percevant des revenus locatifs issus de biens meublés. Les loyers perçus tiennent lieu de bénéfices industriels et commerciaux. Vous pouvez d’ailleurs déclarer votre LMNP sur https://www.decla.fr/ en quelques clics.
Les avantages du LMNP
L’un des principaux avantages du LMNP réside dans la possibilité de déduire de vos revenus locatifs certains frais et charges relatifs à la location. Il s’agit par exemple ;
- des intérêts d’emprunt ;
- des charges de copropriété ;
- des frais d’entretien, etc.
De plus, vous pouvez déduire également les amortissements du bien immobilier. Grâce à ces différentes déductions, les revenus fonciers peuvent être réduits, voire annulés, ce qui permet d’alléger considérablement votre imposition. Par ailleurs, en cas de déficit foncier, vous pouvez reporter ce dernier sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cela peut constituer un avantage fiscal non négligeable.
Les inconvénients du LMNP
Le LMNP présente également quelques inconvénients que vous devez connaître. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. De plus, les bénéfices réalisés avec le LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC, ce qui peut entraîner une plus forte imposition que dans le régime classique des revenus fonciers.
Que retenir de la SCI ?
La SCI est une structure juridique permettant de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle peut être constituée par une ou plusieurs personnes physiques ou morales.
Les avantages de la SCI
L’un des principaux avantages de la SCI réside dans la mutualisation du patrimoine immobilier entre les associés, ce qui permet de répartir les risques et de faciliter la gestion des biens. Sur le plan fiscal, la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés IS, c’est-à-dire que c’est la société elle-même qui est assujettie à l’impôt et non les associés directement. Cela peut être avantageux, notamment si les associés sont déjà fortement imposés sur leurs autres revenus. Néanmoins, il faut prendre en compte que les bénéfices réalisés par la SCI seront imposés à l’IS, dont le taux est actuellement de 28 % pour les PME et de 31 % pour les grandes entreprises.
En choisissant la SCI, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition qui permet de déduire certaines charges liées à la location du bien immobilier comme les frais de gestion, les charges d’entretien ou les intérêts d’emprunt. De plus, il est possible de valoriser l’investissement immobilier grâce aux amortissements comptables.
Les inconvénients de la SCI
La SCI ne présente pas que des avantages. Il faut souligner qu’elle ne permet pas de bénéficier de certains avantages fiscaux spécifiques au régime LMNP. Par exemple, les amortissements ne sont pas déductibles des revenus soumis à l’impôt sur le revenu dans le cadre d’une SCI. De plus, les revenus locatifs issus de la location meublée ne sont pas concernés par la SCI qui est plutôt destinée à la location nue.
Que choisir finalement entre le LMNP et la SCI ?
Le choix entre le LMNP et la SCI dépend de plusieurs facteurs tels que les objectifs patrimoniaux, les avantages fiscaux recherchés et les contraintes administratives. Le LMNP offre une fiscalité avantageuse pour les revenus locatifs issus de la location meublée, tandis que la SCI permet une gestion simplifiée et une mutualisation du patrimoine immobilier.
Pour avoir une idée claire et faire le meilleur choix, consultez un expert-comptable ou un professionnel du secteur pour évaluer les spécificités de chaque dispositif et choisir celui qui correspond le mieux à sa situation.