La photographie immobilière va bien au-delà de la capture d’images d’une propriété en vente. Elle a pour objectif de mettre en valeur le bien afin d’attirer davantage d’acheteurs potentiels. Pour cela, le professionnel chargé de réaliser les prises de vue utilise un ensemble de techniques. Comment les photographes parviennent-ils à mettre en valeur un bien ?
L’intervention d’un photographe immobilier pour mettre votre bien en valeur
Dans les annonces immobilières, les images de la propriété doivent être attrayantes pour attirer de potentiels acheteurs. Un photographe immobilier est la personne la plus adaptée pour les réaliser. Il possède le matériel nécessaire (objectif grand-angle, appareil photo, trépied, filtres polarisants…) pour obtenir des photos nettes des pièces.
Il maîtrise aussi les techniques pour faire ressortir les détails et les atouts du bien. Il s’assure ensuite de retoucher les images pour les améliorer. Ses réalisations augmentent vos chances d’avoir des visites et de conclure rapidement la vente au meilleur prix.
Tous les photographes ne sont pas capables de capturer l’essence d’une propriété. Assurez-vous de choisir un professionnel spécialisé dans le domaine de la photographie immobilière. Il doit être expérimenté et digne de confiance.
Vous pouvez consulter son portfolio pour apprécier ses anciennes réalisations et son savoir-faire. Lisez les commentaires de ses précédents clients sur son site web pour évaluer sa fiabilité. Vérifiez qu’il comprend vos attentes et qu’il a le sens de la communication. Cela garantit un bon déroulement du projet. Intéressez-vous enfin à son prix qui doit être adapté à votre budget.
Pour obtenir des photos professionnelles, un propriétaire a décidé de contacter un photographe immobilier sur Lyon dans le but de vendre sa maison rapidement.
L’utilisation de l’éclairage pour valoriser les espaces
Le flash intégré à l’appareil photo provoque quelques fois des reflets indésirables et des ombres dures. Pour cette raison, le photographe immobilier évite de l’utiliser et opte pour la lumière naturelle. Elle crée une ambiance accueillante et chaleureuse, ce qui permet de présenter la propriété sous son meilleur jour.
Le professionnel peut garder les fenêtres et stores ouverts ou tirer les rideaux pour jouer sur la luminosité. Il choisit le plus souvent de faire les photographies pendant les heures dorées (en fin d’après-midi ou tôt le matin). Cette démarche lui permet de mieux identifier les images qui ont le meilleur éclairage.
Cependant, la lumière du soleil peut donner un résultat froid ou être insuffisante pour illuminer les pièces. Le photographe ajoute alors l’éclairage artificiel pour équilibrer le rendu. Il utilise des lumières continues qui sont plus cohérentes.
Certains photographes professionnels utilisent des stroboscopes de studio qui délivrent de puissants éclats lumineux. Ces équipements sont dotés de modificateurs (parapluies ou softbox) qui permettent de définir avec précision l’intensité de la luminosité, selon sa vision créative. Il combine ces deux types d’éclairage même quand la lumière naturelle est satisfaisante. Leur association garantit des images bien exposées et harmonieuses.
L’importance des angles et de la hauteur de prise de vue
Le rendu de la photo change en fonction de l’endroit où le photographe se trouve. Pour cette raison, il ne reste pas sur place pour faire les prises. Il varie les angles. Cela lui permet d’avoir plusieurs images parmi lesquelles il peut sélectionner les meilleures pour faciliter la vente de la maison, que ce soit à un promoteur ou à un particulier. Par exemple, il se met en direction d’une porte ou se place en biais au centre d’une pièce. Il peut également se positionner dans un coin et capturer les trois autres.
En plus des angles de prises de vue auxquels il fait attention, le professionnel joue sur les hauteurs. En général, l’appareil est installé à 90 cm, voire 120 cm de hauteur, pour avoir une parfaite proportion entre le plancher et le plafond. Cela varie toutefois selon l’espace à photographier. Il est de 40 à 50 cm (au-dessus du comptoir) dans les pièces d’eau et chambres à coucher (au-dessus du lit). En revanche, il va de 80 à plus de 100 cm dans le salon.
Au cours de la séance de photographie immobilière, le professionnel fait aussi en sorte de capturer plus d’images du sol que du plafond. Le plancher possède en effet plus d’éléments décoratifs (carreaux à motifs, parquet…) qu’il faut faire ressortir pour valoriser le bien.
Photographie immobilière : les astuces pour optimiser le rendu
La bonne qualité des images immobilières dépend des réglages effectués au niveau de l’appareil photo. Elle est aussi influencée par les retouches faites après la séance et le soin apporté au bien.
La préparation de la propriété
Le logement doit être le plus accueillant possible pour la photographie. Pour cette raison, il doit être entièrement nettoyé avant le démarrage des prises de vue. Les pièces sont débarrassées de tous les objets superflus capables d’attirer l’attention sur les photos.
Une opération de home staging est réalisée quand la propriété ne paraît pas en bon état. Elle a pour objectif de mettre rapidement en valeur le bien grâce à des travaux et des aménagements basiques (peinture, changement de parquet…). Cela ne concerne pas uniquement l’intérieur. La démarche s’étend aussi au jardin, à la piscine et à la véranda, s’il y en a.
Le photographe réalise à la fin de cette opération une étude du bien immobilier. Il sillonne la propriété pour identifier ses meilleures caractéristiques (cheminée, vitrail…). Cette étape lui permet de se faire une idée de l’intérieur, des endroits à exclure et des pièces difficiles à photographier.
Il établit ensuite une liste des prises de vues. Elle comprend souvent des photos d’intérieur, d’extérieur, des images créatives et scéniques. Cette checklist inclut aussi les clichés des commodités (bureau, salle de jeux, appareils électroménagers). Elle ne prend pas en compte ceux du couloir, de la buanderie et du garage, sauf si ces lieux ont une plus-value exceptionnelle.
La préparation de la propriété s’achève par l’ajout d’accessoires décoratifs (fleurs, tableaux…) dans les pièces qui manquent de peps. L’emplacement des meubles présents peut être également modifié pour donner un nouvel aspect à l’espace.
Les réglages utilisés pour la photographie immobilière et le post-traitement
La lumière et tous les détails de chaque zone de la propriété doivent ressortir dans les clichés. Pour cette raison, le photographe choisit une vitesse d’obturation faible pour les prises de vue. Il prend les photos en RAW pour éviter la distorsion des lignes, la balance des blancs ou l’écart de luminosité.
Ce format permet aussi d’optimiser le niveau des couleurs. Le professionnel positionne son appareil photo de manière horizontale pour capturer les coins et bords des fenêtres, les cadres de portes ou les murs. Ces endroits ont des lignes verticales et cela doit apparaître sans défaut dans les clichés. Il privilégie le mode de prise de vue automatique pour permettre à son outil de comprendre facilement les conditions de lumière.
Ensuite, il peut choisir la distance focale f/8-f/11 pour l’ouverture afin de maximiser la netteté. Il règle la sensibilité ISO sur une plage qui varie de 100 à 400 pour avoir le moins de bruit numérique possible.
En plus de tous ces réglages, le photographe prend parfois des photos en HDR (High Dynamic Range). C’est une technique qui consiste à capturer les images sous trois différents niveaux d’exposition (à -1 stop, 0 stop et +1 stop). Les parties sombres et lumineuses de chaque type de photo sont ensuite combinées pour en créer une seule. Cette méthode permet d’avoir des images plus réalistes de la propriété et une plage dynamique plus étendue.
Toutes les photos subissent des retouches à la fin de la séance d’édition. Ce post-traitement est réalisé grâce à des logiciels que le photographe immobilier choisit en fonction de son objectif et de son niveau d’expertise. Lightroom et Photoshop sont les outils souvent utilisés.