Au sein d’une copropriété, il n’est pas toujours aisé de concilier l’intérêt individuel d’un copropriétaire et l’intérêt collectif, lorsque des travaux sont en jeu. Pour éviter qu’un bras de fer n’oppose les uns aux autres, la loi a prévu un strict protocole en ce qui concerne les travaux en copropriété, dont voici le détail.
Travaux en copropriété : un partage très organisé
Une envie de réaliser des travaux dans votre appartement en copropriété ? Avant de vous lancer, il s’agit de vérifier les règles qui régissent ce type d’intervention dans un immeuble géré par un syndic, afin de vous assurer de ne pas faire des changements qui pourraient tomber sous le coup de la loi… et vous coûter cher.
La loi distingue deux types de travaux en copropriété :
- Les travaux réalisés par un copropriétaire dans ses parties privatives
- Les travaux réalisés par toute la copropriété dans les parties communes ou qui touchent à l’aspect extérieur de l’immeuble
Travaux sur les parties privatives
Pour ce qui est des travaux dans les parties privatives d’un immeuble, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété est très clair : chaque copropriétaire est libre de disposer à sa guise des parties privatives comprises dans son lot, dès lors qu’il ne porte pas atteint aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Il est néanmoins possible que les travaux voulus par le propriétaire dans ses propres locaux en viennent à modifier les parties communes ou affectent l’apparence extérieure de l’immeuble.
Si c’est le cas, il a l’obligation de demander une autorisation de travaux en copropriété à l’assemblée générale, car il sort du cadre strict des réalisations autorisées chez lui sans avis préalable. Le vote nécessite une majorité absolue de tous les copropriétaires. Cette approbation du syndic ne le dispense pas des autres autorisations d’urbanisme qui pourraient s’avérer nécessaires.
Travaux sur les parties communes
Toujours selon la même loi, article 14, le syndic de copropriété a l’obligation d’entretenir et de conserver les parties communes de l’immeuble. Tous les travaux concernés sont engagés par le syndic. Celui-ci peut en prendre l’initiative et tout gérer par lui-même ou, selon l’ampleur des travaux à réaliser, soumettre ceux-ci au vote des copropriétaires.
Les règles de majorité lors du vote dépendent de la catégorie dans laquelle entrent ces travaux :
- Entretien ;
- Amélioration ;
- Urgence.
Dans le cas où les travaux en copropriété, qu’ils aient pour but l’entretien ou l’amélioration, dépassent le montant qui a été fixé en amont par l’assemblée générale, le syndic a la charge de mettre en concurrence les entreprises et les artisans afin de faire établir plusieurs devis.
Au besoin, les copropriétaires peuvent être contraints de laisser libre accès à leurs parties communes si l’exécution des travaux le demande, par exemple pour réparer une canalisation qui passe dans un ou plusieurs appartements.
Travaux en copropriété et litiges éventuels
La ligne de partage des eaux semble donc clair. Toutefois, il n’est pas rare que des décisions actées en assemblée générale pour ce qui est des travaux en copropriété ne soient pas acceptées par les copropriétaires. Trois cas de figure peuvent apparaître :
- Dans une situation de dépannage d’urgence (un dégât des eaux, par exemple) touchant aux parties communes au départ d’un appartement privé, un copropriétaire contacte un artisan et se voit ensuite refuser le remboursement de la facture parce qu’il n’a pas respecté le protocole. En réalité, seul le syndic est habilité à prendre ce genre de décision lorsque les parties communes sont en cause.
- Un copropriétaire se voit opposer un refus après une demande de travaux qui affecteraient, même très peu, les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, alors qu’il désire réaliser l’ouvrage à ses frais exclusifs.
- Un copropriétaire s’oppose à une décision de travaux d’entretien ou d’amélioration votée en assemblée générale à son corps défendant. Bien que ce soit la règle de la majorité qui l’emporte, il n’a tout simplement pas les moyens de supporter le coût de ces réalisations.
Quels recours en cas de litiges ?
Les recours n’existent pas dans le premier cas : le copropriétaire qui a pris la décision est en faute, et doit négocier directement avec le syndic en mettant en avant ses arguments (par exemple que la fuite d’eau menaçait l’intégrité des parties communes et qu’il était impossible de joindre le syndic pour une action rapide).
Si l’intervention s’est déroulée dans les règles, c’est l’assurance de la copropriété qui prend en charge la facture.
Dans le second cas, le copropriétaire ne peut pas contourner un refus ni échapper à son obligation de demander l’autorisation de travaux si ceux-ci modifient les parties communes. S’il décide de réaliser les travaux sans l’approbation du syndic, celui-ci a le droit de réclamer la remise en état des lieux jusqu’à 10 ans après les faits.
Néanmoins, le copropriétaire qui se trouve confronté à un refus de travaux à ses frais exclusifs peut solliciter, dans les deux mois suivant la décision, l’autorisation judiciaire de les réaliser. Si ces travaux sont compatibles avec la destination de l’immeuble et qu’ils n’affectent pas les droits des autres copropriétaires, le tribunal peut tout à fait les autoriser.
Dans le troisième cas, les travaux en copropriété pour raisons d’entretien sont inattaquables. Par contre, il est moins aisé pour le syndic d’imposer des travaux d’amélioration, car il a alors besoin d’une majorité absolue ou d’une double majorité (dans le cas de l’installation d’un ascenseur, par exemple).
En tout état de cause, le copropriétaire qui a voté contre une décision adoptée, ou pour une décision rejetée, a la possibilité de contester cette décision et de solliciter l’annulation des travaux par une action menée dans les deux mois suivant l’envoi du PV de l’assemblée générale à chacun des copropriétaires.
Pour en savoir plus sur les travaux en copropriété, vous pouvez consulter cette page.
