En matière de location immobilière, la confiance et la bonne foi ne sont pas des garanties suffisantes. Pour que le propriétaire loue son logement en bon état, et que le locataire en use « en bon père de famille », selon l’expression juridique consacrée, il est indispensable d’établir un état des lieux contradictoire.
Définition
L’état des lieux contradictoire permet de prévenir tout litige entre le propriétaire et le locataire. Il établit que le bailleur loue un logement décent et satisfaisant, et distingue les dégradations existantes de celles qui ont été causées durant la période d’occupation. Au besoin, il offre une base légale pour établir la responsabilité des réparations qui incombent à l’un ou à l’autre.
Le terme « contradictoire » signifie que les deux parties – le propriétaire et le locataire – doivent être présentes simultanément sur les lieux, afin d’établir ensemble le contenu de ce document. Il peut éventuellement être réalisé par un huissier de justice, par exemple si l’une des deux parties ne peut pas être présente ; dans ce cas, les frais sont partagés.
Un état des lieux qui n’est pas contradictoire, donc qui n’a pas été signé soit par le bailleur, soit par le locataire, quelle qu’en soit la raison, n’a aucune valeur juridique. Le propriétaire ne pourra pas s’en servir pour démontrer l’existence de dégradations.
État des lieux contradictoire : la procédure
On fait traditionnellement un état des lieux contradictoire à l’entrée dans le logement, pour s’assurer que celui-ci est en bon état et, le cas échéant, pour établir la liste des biens et équipements (s’il s’agit d’un meublé) ; puis à la sortie, lorsque le locataire s’en va, afin d’identifier les dégâts éventuels et, pour le bailleur, d’obtenir réparation en puisant dans le dépôt de garantie.
Pour qu’un état des lieux se déroule dans les meilleures conditions, il faut que :
- Cette opération se déroule dans de bonnes conditions, à savoir en pleine journée et avec une lumière satisfaisante ;
- Le locataire fasse attention aux revêtements muraux, aux portes et fenêtres, aux placards, etc.
- Le locataire vérifie avec attention le bon fonctionnement des installations : électricité (ampoules et prises électriques), chauffage, robinetterie, gaz, etc.
- Le locataire s’assure du bon état des biens mis à disposition s’il y en a : frigo, machine à laver, canapé, lit, ustensiles de cuisine, etc.
Ce que le document doit contenir
L’état des lieux contradictoire se présente comme un constat précis du logement, de ses différentes pièces, de sa surface ainsi que des équipements mis à disposition. Vous trouverez sur ce lien un modèle à suivre.
Ensemble, les parties doivent décrire l’état général du logement et l’état spécifique de chaque pièce et de chaque équipement présent. Les murs, le plafond, les sols (moquette, carrelage, parquet), les portes, les fenêtres : tout doit être passé en revue, et le moindre détail pris en note.
En outre, les parties effectuent ensemble les relevés des compteurs d’électricité, d’eau et de gaz (le cas échéant). Ces relevés permettent d’établir la consommation initiale ; celle-ci servira de base pour les différents contrats de fourniture d’énergie et d’eau.
Enfin, si cela n’a pas été fait plus tôt, le propriétaire peut profiter de cette procédure pour fournir au locataire les diagnostics obligatoires nécessaires.
Une fois que l’état des lieux contradictoire est établi
Si le locataire émet des réserves, celles-ci doivent être précisées dans l’état des lieux. Des photos peuvent être prises durant l’opération pour être utilisées ensuite comme éléments de comparaison.
Si un défaut du logement n’a pas été noté dans l’état des lieux contradictoire, le locataire doit le notifier dans les plus brefs délais au propriétaire (ou à l’agence). Pour ce faire, il doit rédiger un courrier et l’envoyer en recommandé avec accusé de réception, afin que ce document puisse être intégré par le propriétaire à l’état des lieux et être utilisé à la sortie.
Le document est établi en deux exemplaires, un pour chacune des parties. Au moment de la sortie du logement, l’état des lieux est ressorti afin d’évaluer l’évolution de l’état du logement et de pouvoir distinguer :
- L’usure normale, liée à une utilisation adéquate de l’habitation ;
- Les dommages liés à un mauvais entretien/usage du locataire.
En cas de dégradations qui seraient de la responsabilité du locataire, celui-ci doit prendre à sa charge les frais de remise en état du logement. Le propriétaire peut déduire ces frais du dépôt de garantie versé par le locataire au moment de son entrée dans le logement.
Que se passe-t-il en cas de contestation ?
Au moment de l’état des lieux de sortie, il peut arriver que le locataire soit en désaccord avec le constat et la somme retenue par le bailleur sur son dépôt de garantie. La loi (article 7, loi du 6 juillet 1989) stipule que le locataire, en contrepartie de la jouissance d’un logement en bon état, doit :
- Répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat de location, à l’exclusion de celles survenues par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement ;
- Prendre à sa charge les réparations locatives, sauf celles occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En cas de contestation, le locataire doit envoyer au bailleur (propriétaire ou agence) une lettre recommandée avec accusé de réception pour expliquer son désaccord. Toute somme retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur, soit par une facture acquittée, soit par un devis même non accepté.
En fonction de la durée de location s’exerce un « droit d’usure » qui s’applique aux différentes parties du logement. En cas de mauvaise foi avérée du propriétaire, le plaignant peut toujours se faire aider par une association de défense des locataires, qui lui indiquera la marche à suivre si la procédure doit aller plus loin.
En d’autres termes, l’état des lieux contradictoire est un document essentiel, la pierre angulaire d’une bonne location. Y compris si les parties se connaissent ou s’entendent à merveille : mieux vaut que les choses soient établies en toute légalité.
